麦田房产分析师：分析下北京楼市的走向

地产圈，有两句话一直在坊间流传。

一句是著名的地段论，另外一句，是任泽平的周期论：房地产发展，长期人口，中期看土地，短期看金融。

对于购房者来说，第一句好理解，强调位置的价值，那第二句如何解读呢？

麦田房产分析师观察人口影响的是需求端，土地影响的是供应端，那金融就是二者之间的纽带。相信这几个月，大家已经充分领略了金融对房地产市场的巨大影响。

麦田房产分析师观察从下半年开始紧缩的房贷，让全国楼市全面降温，9月份全国商品房销售额1.57万亿，同比下降15.8%，真实的市场，比数据更凉。

01国家密集发声关注房贷难

国家层面已经注意到了过紧的房地产信贷政策给市场带来的风险。

最近一段时间，罕见对房地产密集发声：

❏ 9月底，人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。❏ 10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。❏ 针对房企资金链紧绷的情况，邹澜表示“部分金融机构对“三线四档”存在误解，导致原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”。❏ 10月20日国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会开幕式上表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

❏ 10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

简单总结就是：

❏已经注意到个别城市放贷难，会逐步开始解决；

❏部分银行对政策过度解读，对地产商的合理资金需求，要给与满足；

❏对刚需群体，要在首付和利率上给与支持。

在高层密集发声后，部分城市的房贷已经有松动现象。

10月20日，一则“青岛建行贷款额度从今日起全面放开！”的消息开始流传，该消息称，“青岛建行贷款额度从今日起全面放开，工商银行也加快了放款速度。据银行方面表示，目前的额度比之前要宽松一些。有售楼处工作人员也表示，“已接到银行通知，近期积压贷款开始快速放款。”

央行持续发声，部分城市银行开始释放额度，表明此轮从金融方面的调控力度会有所放松，预计近半年的房贷荒会逐步得到缓解，这也为降温下行的房地产市场提振了信心。

无论对于开发商还是购房者来说，阳光已经开始从指缝间透过。

02 信贷难，影响2021下半年房产市场

进入到2021年，房地产行业迎来了持续升级的金融监管。

❏开发商方面，严控“三道红线”；

❏个人房贷方面，央行规定各级银行的房贷占比上限，大型银行个人住房贷款余额占比上限为32.5%，银行级别越低，房贷占比上限越低。

两条政策，给房地产扣上了重重的壳，下半年开始，各地信贷额度明显收紧。据中国人民银行公布的数据，9月，新增中长期居民户贷款（主要为房地产按揭贷款）4667亿元，同比少增1695亿元，为连续第五个月同比少增。房企也面临着前所未有的融资还债双重压力。

信贷的收紧直接造成了多米诺效应：银行放款时间拉长，购房者置业放缓，市场交易量下降，开发商回款变慢，开发商回款不理想，银行收紧对开发商贷款，开发商现金流吃紧，造成二轮土拍全国大范围流拍，市场进一步下行。

仔细解读央行的发声，有一条值得特别注意，“部分金融机构对“三线四档”存在误解，导致原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”。

说明这次房地产行业的“钱荒”，也有一部分原因是商业银行对政策的过度执行。

在“房住不炒”的基调下，央行的信贷政策大方向不会调整，但特意强调金融机构对“三线四档”存在误解，说明对开发商的融资也会逐步放宽。

前几个月那样“过于紧”的金融政策已经开始松动，局部信贷环境的改善已是板上钉钉。

03北京买房贷款难，有望逐步缓解

上半年，北京市场成交火热，房贷方面也没有大的阻力，随着房价上行压力增大， 银行的额度开始收紧。

7月北京银行房贷放款时间大概是在一个月左右。8月纯商业二手房贷款最快也得要2个月才能放款，比之前至少多出了一倍的时间。而目前银行资料审核趋严，顺利过审后，等待放款的时间很长，需要四到六个月。

根据麦田数据中心统计，北京2021年的购房者中，贷款买房占43%。房贷变缓影响了几乎2/5的二手房置业群体。所以北京房贷何时松绑，成为购房者关注的焦点。

有媒体向北京几家银行的客户经理求证，得到的消息是：“我们这个层面目前还没有听说要放松，个人按揭贷款四季度额度还是很紧张，需要排队，有的银行至少需要排队到明年。”

作为全国信贷最严格的城市，北京的信贷放松没有那么快，但在“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳方针下，北京信贷难得以缓解只是时间问题。楼市的合理资金得到满足，资金流转起来以后，置换群体会受益最大，其次对于明年土拍，开发商拿地的底气也许会足一点。

最难的日子，似乎要过去了。

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